華閱文章網買賣二手房交易操作步驟有哪些呢
-尋找中介信息登記 買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策，經紀公司根據實際情況為買賣雙方進行配對，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購房、售房信息。
在這個環節中，買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關系到交易的安全和房款的順利交接。 選擇好的經紀公司有以下幾點：規模大、有營業許可證、有資質證書、聲譽較好。
具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經營，這樣的公司很可能曾經面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門的制裁和顧客的追討；其二是因為它是一家分店或連鎖店。 按規定，分店也應有自己的執照，但是，辦照的條件是分店有兩個以上擁有經紀人資質證書的，有些分店未達到這一標準，就使用總店營業執照的復印件，所以，消費者應向該店的業務員提出看看總店的營業執照，借此機會，也可到其總店認認門。
其次，留意執照上所列的注冊資金，通過查看該公司的規模、辦公地點、從業人員的數量，就能判斷出這樣一個企業是否可能擁有像執照上所標的百萬元、千萬元的注冊資金了。 另外，在與房主簽訂購房協議之前，購房者應該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業務員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發生爭執。
還有一點您要注意：不要被“放心中介”的稱號迷惑。目前，已經發現在北京市中介事務所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的旗號。
即使是這16家放心中介出現損害消費者的行為，消費者也可以撥打北京市中介事務所設置的投訴熱線進行舉報，北京市中介事務所將給予其嚴厲制裁。 -入市資格審批 賣方到房屋所在區縣房地產交易管理部門申領“上市批準通知書”，辦理上市審批手續。
如果是已購公房，其上市需蓋三種章。 第一枚章是在出售調查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質，以便證明房屋所在地皮是出讓性質還是無償劃撥。
第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章，后來北京市頒布了補充規定及說明，如果已購公房房主與原產權單位沒有特殊約定的，無需原單位同意蓋章。 第三枚章是在上市申請確認表上蓋的章，由各區房地部門在買賣簽約前審批。
主要是從表格中審核是否屬于規定中禁止上市的幾種房。以下產權性質的房子不能上市交易： 1。
中央直屬機關的公房； 2。軍產、院（醫院）產、校（學校）產的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的； 3。
使用權的房屋； 4。以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款的； 5。
在農村集體土地上興建的房屋，所持鄉產權房產證的二手商品房； 6。已經被列入拆遷公告范圍的； 7。
所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的； 8。 所有權有糾紛的； 9。
已經抵押，并且未經抵押人書面同意的； 10。上市出售后會形成新的住房困難的； 11。
依法被查封或者依法以其他形式限制權屬轉移的； 12。房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的。
在二手房買賣時買方應注意什么
1、要看二手房所有權是否真實、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關文件，沒有兩證的房屋，不得買賣。
2、要看房屋是否為共有財產，如為共有，要取得其他共有人的同意。根據規定，二手房屬于兩個以上（含兩個）主體共有的，應當審查（提交）共有權人同意轉讓的書面同意。
3、二手房交易前，買方應當查看房屋有無其他債權債務糾紛。有沒有國家和南昌市行政機關如人民法院、人民檢察院、公安機關等查封。
4、應當審查二手房有無抵押等情況。若有抵押應當取得出賣人已經通知抵權人的書面證據，或者取得抵權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。
5、要看所購二手房是否屬于允許出售的房屋，因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優先收購權。因為按照房改的有關規定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后5年之內不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產權單位也有優先購買的權利。
如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現問題。 6、要看所購二手房的建筑面積是否準確無誤，因為有時會出現所售房屋實際面積與產權證上注明的面積不符的現象，合同中約定出售房屋的面積應以產權證注明的為準。
7、應考察房屋的質量、地段、環境、價位和房屋結構、格局、采光條件，以及物業管理等相關問題。
銷售房產開場白臺詞
在電話銷售過程中，接通電話后的20秒鐘電話銷售開場白臺詞是至關重要的。
喚起客戶的注意力與興趣就是你所需要學習的。清華領導力為您介紹電話銷售開場白臺詞的潛在目的和方法，以促進和幫助銷售員提高電話銷售技巧和成功率。
當你主動打電話給陌生客戶時，你的目的是讓這個客戶能購買你介紹的產品或服務。然而，大多數時候，你會發現，你剛作完一個開頭，就被禮貌或粗魯的拒絕。
現在，就讓我們來看一下，怎樣有效組織開篇，來提高電話銷售的成功率。 在打電話中與客戶溝通的結果，電話銷售開場白臺詞與電話銷售前的準備工作有很大的關系。
即使你有很強的溝通能力，如果準備工作做的不好也不可能達到預期的最佳效果。電話銷售前的準備工作包括以下幾方面： 1、電話銷售開場白臺詞要明確給客戶打電話的目的 一定要清楚自己打電話給客戶的目的。
你的目的是想成功的銷售產品還是想與客戶建立一種長久的合作關系？一定要明確。這樣才有利于實現打電話的目的。
2、電話銷售開場白臺詞要明確打電話的目標 目標是什么呢？目標是電話結束以后的效果。目的和目標是有關聯的，一定要清楚打電話的目的和目標，這是兩個重要的方面。
3、為了達到目標電話銷售開場白臺詞所必須提問的問題 為了達到目標，需要得到哪些信息、提問哪些問題，這些在打電話之前必須要明確。電話銷售開始時就是為了獲得更多的信息和了解客戶的需求，如果不提出問題，顯然是無法得到客戶的信息和需求的。
所以電話銷售中提問的技巧非常重要，應把需要提問的問題在打電話前就寫在紙上。 4、電話銷售開場白臺詞設想客戶可能會提到的問題并做好準備 你打電話過去時，客戶也會向你提問一些問題。
如果客戶向你提問的問題你不是很清楚，你要花時間找一些資料，客戶很可能怕耽誤他的時間而把電話給掛掉，這也不利于信任關系的建立。所以你要明確客戶可能提問一些什么問題，而且應該事先就知道怎么去回答。
5、電話銷售開場白臺詞設想電話中可能出現的事情并做好準備 100個電話中通常可能只有80個電話是打通的，80個電話中又往往可能只有50個電話能找到相關的人，每次打電話都可能有不同的情況出現，作為電話銷售人員一定要清楚在電話銷售中隨時可能出現什么情況，對于不同的情況準備相應的應對措施。 6、電話銷售開場白臺詞所需資料的準備 以上電話銷售開場白臺詞已經提到，如果給客戶的某些回應需要查閱資料，你不可能有太多的時間。
你要注意，千萬不能讓客戶在電話那邊等的時間太長，所以資料一定要放在手邊，以便需要查閱時立刻就能取出。而且手邊所準備的各種資料自然是盡可能地越全面越好。
一般來說，接通電話后的20秒鐘電話銷售開場白臺詞是至關重要的。你能把握住這20秒，你就有可能用至多一分鐘的時間來進行你的有效開篇，這其中包括： 1、介紹你和你的公司 2、說明打電話的原因 3、了解客戶的需求、說明為什么對方應當和你談，或至少愿意聽你說下去。
引起電話另一端客戶的注意 主動打出最重要的事莫過于喚起客戶的注意力與興趣。對于素不相識的人來說，一般人都不會準備繼續談話，隨時會擱下話筒。
你需要準備好周密的腳本，通過你的語言、聲音的魅力引起對方的注意。 電話銷售開場白臺詞能夠喚客戶注意力的引子通常有以下幾類： 1、能激起興趣的通用說明： “我了解到你的部門的手機話費每月超過上萬元。
我致電的目的是想讓您知道我們的資費計劃能使您的費用減少一半……” 2、用問題來取得對方的注意力 “從您提供的信息上看，你的汽車保險保額為5000元人民幣。目前事故的平均修理、理賠費用為9300元，你的保額不夠時您是如何打算的呢？” 3、由衷的贊揚 “如同貴公司在打印機領域的遠超競爭對手的領先地位，我們公司所提供的集團客戶的旅行間夜數去年占行業的38%，遠較第二名15%為高……” 4、提出問題的嚴重性 “張先生，我市房屋擁有者中每10個中有8人一旦遇到火災等自然災害房屋被毀時完全無法重建。
如果你是8人中的一位，我建議您能了解一下我們推出的……” 5、用類比方式 “胡太太，東安小區有56%的住家安裝了防盜報警裝置。”小區的犯罪得逞率比咱這下降了10個百分點。
我相信您對社區安全也是同樣關注……” 6、提及客戶熟知的同行已采用 “您好！李總。我是王紅燕，是信達公司的培訓顧問。
我們是國內唯一一家專作銀行業務代表培訓的專業公司。我們最近為ABC銀行作了為期三周，全體業務人員參加的電話技巧培訓。”
7、如果以上都不適用，你則在介紹你自己名字與公司名字之后問一句：“您聽說過我們公司嗎？”為下一步的簡述作轉接。 電話銷售開場白臺詞介紹致電目的的方式 1、第三方引介 “我給您致電是因為我們都熟悉的黃志軍先生介紹說您正在尋找降低波峰用電量的方法……” 2、直郵跟進 “我來電是想了解一下我們按您的要求寄出的公司介紹是否就是您感興趣的內容……” 3、提及對方最近的活動“貴公司最近組織中層以上的經理參加的中歐工商管理學院的客戶關系管理課程表明了……” 4、將您的產品與著名。
個人如何出售二手房
1。
了解行情瀏覽：相關房地產網站的新聞快訊。 未來城市規劃、道路建設的影響、電視頻道的地產欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當時的市場行情。
多請教相關從事地產行業的專業人事，如地產中介（又叫物業代理）等或曾經有過房產交易經驗的親朋好友如何定價、報價。 報價的目的主要是為了在談價的過程中給自己留有余地，另外報價是以一個試探性的價格了解市場的反映情況以供調價準備。
首先，地段當然是決定房價的最基本因素。一般來說，同一個小區內的二手房由于交通、公共配套設施相同，的確可以參照最近的成交記錄進行定價。
但這并不是決定房價的唯一因素。 房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀甚至一些特殊背景（包括未來幾年市政規劃或其他外在因素）都可能影響的房價的高低。
2。買方看房 要想將房子賣個好價客戶看房第一印象很重要。
建議賣房前先將房子修飾或打掃一番給人一個舒適家的感覺，如有必要也可重新粉涮一下，對于賣出的價格影響很大。 客觀看待出售的房子。
找出房子的十個缺點，十個優點，在賣房的過程中盡量揚長補短；每看一個不同客戶都會有不同的態度，多了解客戶的態度印象表情變化，分析別人的評價客觀看待問題等。 3。
個人賣房交易流程 （1）商議房價、付定金出售房子時，若有買方意愿出價，一定會殺價。 因為房子的價錢不像一般的商品能夠計算出成本，價錢高低往往取決于“消費者的認定”與“市場的成交行情”，所以“些許”預留殺價空間。
若買方買下房子，必須先付訂金。所謂訂金是買方為確保契約覆行，交付賣方的金錢，具有契約上的效力。
賣方收下訂金后，若買方反悔，賣方有權沒收訂金，反之若賣方反悔，則必須加倍退還。 （2）簽訂房屋買賣合同房屋買賣合同是購房之中最為關健的一部分，合同之中其包含著很多內容，如確認房屋面積、戶型缺點、裝修狀況、物業管理、房屋歷史、產權以及是否可以做二手房按揭。
（3）房屋付款方式房屋付款方式為一次性付款與按揭貸款兩種。一次性付款是指交付全款、稅費、傭金到指定監管賬戶上；按揭貸款中得先交首期到指定監管賬戶，然后申請貸款方式，最后簽貸款合同。
（4）申請過戶、辦過戶手續過戶的手續不復雜，只要雙方的身份證原件以及復印件、戶口本、結婚證、稅費繳納憑證、合同、土地證、房產證就可以辦理過戶。注意的是雙方當事人一定都要到場簽字，如一方不去，要去公證處作委托。
一次性付款在時間上比貸款要快1個月，其他無分別，總的時間是簽好合同當天就可以去過戶（帶齊資料）。 4。
過戶費計算 （1）買方稅費 契稅：房價1。5%，適用個人購買普通居住用房；房價3%，適用個人購買非普通居住用房、花園住宅、非居住用房及法人購房。
印花稅：合同價*0。05%。
權證印花稅：5元/本。 配圖費：25元/套；非居住用房130元/套。
交易手續費：2。5元/平方米*建筑面積；非居住用房：合同價*0。
5%（買方承擔）。 權證登記費：80元/件；非居住用房、法人售房300元/件。
（2）賣方稅費 營業稅及附加 居住用房滿五年：普通居住用房：免征；非普通居住用房：（出售價-購入價）*5。 55%（境外人為5%-5。
05%，視房產所在區縣而定）； 居住用房未滿五年：合同價*5。55%（境外人為5%-5。
05%，視房屋所在區縣而定）； 花園住宅、非居住用房、法人售房：（出售價-購入價）*5。55%（境外人為5%-5。
05%，視房產所在區縣而定）。 個人所得稅 居住用房滿五年，且為本人唯一一套自住用房：免征； 居住用房未滿五年，或產權人擁有兩套（含）以上房產： ①（出售價-（購入價+上手契稅）-本手營業稅及附加-裝修費（最多不超過上手房價10%）-銀行貸款利息-上手交易手續費-上手公證費）*20% ②未提供完整房屋原值憑證： 普通居住用房：合同價*1% 非普通居住用房：合同價*2% 花園住宅、非居住用房、法人售房：（出售價-購入價-營業稅及附加-出售稅費-土地增值稅）*20%。
土地增值稅 居住用房：免征； 花園住宅、非居住用房、法人售房：（售價-土地增值稅可扣除項目）*稅率； 稅率：當土地增值稅/土地增值稅可扣除項目≤50%，稅率為30%，大于50%小于等于100%時稅率為40%，大于100%≤200%時，稅率為50%，大于200%，稅率60%； 土地增值稅可扣除項目為：房屋購入價+房屋購入時的契稅+購入時的交易手續費+購入時的印花稅+本次的營業稅及附加+本次的中介費（需視房產所在區縣而定）。 印花稅：合同價*0。
05%。 交易手續費：居住用房2。
5元/平方米*建筑面積。 車位的稅費征收標準參照非居住用房。
所需材料 地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套）、買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份）。 房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復印件。
5。房屋交付、水電、煤氣、物業管理費交割一般涉及到財產轉讓，水、電、有線電視、天然氣和其他，如果房地產室內和家具，家電，買方必須驗證是否被替。
銷售房產開場白臺詞
在電話銷售過程中，接通電話后的20秒鐘電話銷售開場白臺詞是至關重要的。
喚起客戶的注意力與興趣就是你所需要學習的。清華領導力為您介紹電話銷售開場白臺詞的潛在目的和方法，以促進和幫助銷售員提高電話銷售技巧和成功率。
當你主動打電話給陌生客戶時，你的目的是讓這個客戶能購買你介紹的產品或服務。然而，大多數時候，你會發現，你剛作完一個開頭，就被禮貌或粗魯的拒絕。
現在，就讓我們來看一下，怎樣有效組織開篇，來提高電話銷售的成功率。 在打電話中與客戶溝通的結果，電話銷售開場白臺詞與電話銷售前的準備工作有很大的關系。
即使你有很強的溝通能力，如果準備工作做的不好也不可能達到預期的最佳效果。電話銷售前的準備工作包括以下幾方面： 1、電話銷售開場白臺詞要明確給客戶打電話的目的 一定要清楚自己打電話給客戶的目的。
你的目的是想成功的銷售產品還是想與客戶建立一種長久的合作關系？一定要明確。這樣才有利于實現打電話的目的。
2、電話銷售開場白臺詞要明確打電話的目標 目標是什么呢？目標是電話結束以后的效果。目的和目標是有關聯的，一定要清楚打電話的目的和目標，這是兩個重要的方面。
3、為了達到目標電話銷售開場白臺詞所必須提問的問題 為了達到目標，需要得到哪些信息、提問哪些問題，這些在打電話之前必須要明確。電話銷售開始時就是為了獲得更多的信息和了解客戶的需求，如果不提出問題，顯然是無法得到客戶的信息和需求的。
所以電話銷售中提問的技巧非常重要，應把需要提問的問題在打電話前就寫在紙上。 4、電話銷售開場白臺詞設想客戶可能會提到的問題并做好準備 你打電話過去時，客戶也會向你提問一些問題。
如果客戶向你提問的問題你不是很清楚，你要花時間找一些資料，客戶很可能怕耽誤他的時間而把電話給掛掉，這也不利于信任關系的建立。所以你要明確客戶可能提問一些什么問題，而且應該事先就知道怎么去回答。
5、電話銷售開場白臺詞設想電話中可能出現的事情并做好準備 100個電話中通常可能只有80個電話是打通的，80個電話中又往往可能只有50個電話能找到相關的人，每次打電話都可能有不同的情況出現，作為電話銷售人員一定要清楚在電話銷售中隨時可能出現什么情況，對于不同的情況準備相應的應對措施。 6、電話銷售開場白臺詞所需資料的準備 以上電話銷售開場白臺詞已經提到，如果給客戶的某些回應需要查閱資料，你不可能有太多的時間。
你要注意，千萬不能讓客戶在電話那邊等的時間太長，所以資料一定要放在手邊，以便需要查閱時立刻就能取出。而且手邊所準備的各種資料自然是盡可能地越全面越好。
一般來說，接通電話后的20秒鐘電話銷售開場白臺詞是至關重要的。你能把握住這20秒，你就有可能用至多一分鐘的時間來進行你的有效開篇，這其中包括： 1、介紹你和你的公司 2、說明打電話的原因 3、了解客戶的需求、說明為什么對方應當和你談，或至少愿意聽你說下去。
引起電話另一端客戶的注意 主動打出最重要的事莫過于喚起客戶的注意力與興趣。對于素不相識的人來說，一般人都不會準備繼續談話，隨時會擱下話筒。
你需要準備好周密的腳本，通過你的語言、聲音的魅力引起對方的注意。 電話銷售開場白臺詞能夠喚客戶注意力的引子通常有以下幾類： 1、能激起興趣的通用說明： “我了解到你的部門的手機話費每月超過上萬元。
我致電的目的是想讓您知道我們的資費計劃能使您的費用減少一半……” 2、用問題來取得對方的注意力 “從您提供的信息上看，你的汽車保險保額為5000元人民幣。目前事故的平均修理、理賠費用為9300元，你的保額不夠時您是如何打算的呢？” 3、由衷的贊揚 “如同貴公司在打印機領域的遠超競爭對手的領先地位，我們公司所提供的集團客戶的旅行間夜數去年占行業的38%，遠較第二名15%為高……” 4、提出問題的嚴重性 “張先生，我市房屋擁有者中每10個中有8人一旦遇到火災等自然災害房屋被毀時完全無法重建。
如果你是8人中的一位，我建議您能了解一下我們推出的……” 5、用類比方式 “胡太太，東安小區有56%的住家安裝了防盜報警裝置。”小區的犯罪得逞率比咱這下降了10個百分點。
我相信您對社區安全也是同樣關注……” 6、提及客戶熟知的同行已采用 “您好！李總。我是王紅燕，是信達公司的培訓顧問。
我們是國內唯一一家專作銀行業務代表培訓的專業公司。我們最近為ABC銀行作了為期三周，全體業務人員參加的電話技巧培訓。”
7、如果以上都不適用，你則在介紹你自己名字與公司名字之后問一句：“您聽說過我們公司嗎？”為下一步的簡述作轉接。 電話銷售開場白臺詞介紹致電目的的方式 1、第三方引介 “我給您致電是因為我們都熟悉的黃志軍先生介紹說您正在尋找降低波峰用電量的方法……” 2、直郵跟進 “我來電是想了解一下我們按您的要求寄出的公司介紹是否就是您感興趣的內容……” 3、提及對方最近的活動“貴公司最近組織中層以上的經理參加的中歐工商管理學院的客戶關系管理課程表明了……” 4、將您的產品與著名專家的論點。
誰有銷售房子的廣告詞
銷售房子的廣告詞如下（僅供參考）：
1、完美體現在細節的堅持；
2、即使是最挑剔的生活鑒賞家，也會愛上這里。
3、精致景觀，生活鑒藏家的宜居領地。
4、以高層工藝打造多層住宅，創造舒適環保的居住體驗。入口噴泉、中心條形景觀如畫卷般的舒展。人車分流，愜意穿梭于至美園林間。城市中心罕見的一梯兩戶設計。精心設計的室內空間，蔣家的完美演繹到極致。
5、生活的理想，就是為了理想的生活。現在，都市的寧靜棲息地，就在眼前。
二手房買賣的基本流程是什么
收集信息，尋找房源或客源不管是賣方還是買方，都應積極全面地收集信息，以便作出最好的選擇。
一般來講，買賣雙方都可以通過親朋好友的介紹，或者從報刊、雜志、網絡等多種渠道收集二手房交易信息。需要注意的是，通過報刊、雜志、網絡等媒介找房，雖然選擇面較廣，但是也不乏一些虛假信息的存在，買賣雙方都要格外留心。
做產調，看房子購房者一定要去交易中心對交易房屋的產權信息作一個詳細的調查，以確定交易房屋是否存在不能進行交易的記載事項、是否存在共同所有人、是否存在抵押、在租等情況。在確保交易房屋的真實性之后，購房者就要進行實地考察，最好與房屋所有權人面談，詳細了解房屋的位置、質量等問題。
談條件，簽合同這一步在二手房交易中是十分重要的。買賣雙方應就房屋的價格、付款方式、過戶時間、交房日期、交房條件等進行詳細的磋商，并將談判的結果明確地記載于買賣合同中，同時要寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，以及一旦發生違約的解決辦法。
到房地產管理部門辦理相關手續根據我國《城市房地產轉讓管理規定》第7條的規定，二手房買賣的雙方當事人應當在房地產轉讓合同簽訂后的90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。 房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理。
房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估。繳納稅費二手房買賣的雙方當事人應當按照規定繳納有關稅費。
稅費的構成視交易房屋的性質而定。已購商品房、已購公房和已購經濟適用房的稅費構成是不一樣的。
繳納稅費的依據是按照房屋的成交價格。如果房地產管理部門經過調查，認為房屋的成交價格明顯低于正常的市場價格，稅費按照評估價格計算。
如需貸款，辦理貸款手續購房者如果需要貸款買房，在與賣方簽訂完買賣合同后，要同賣方一起到貸款銀行辦理貸款手續，對交易房屋進行評估，確定買方的貸款額度。 銀行會對買方的資信進行審核，并決定是否批準。
如果貸款銀行批準了買方的申請，在買賣雙方完成了產權變更登記，買方領取了房產證且做好了抵押登記以后，貸款銀行一般會一次性放貸。如果交易房屋是處于按揭貸款還款期的商品房，還會涉及轉按揭的問題。
辦理產權過戶，領取房屋所有權證買賣雙方到房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，領取房地產權屬證書。 至此，購房者取得了房屋的所有權。
如何進行房產銷售開場白及話術
一次完整的房地產銷售過程基本包括初次接待、有效展示、跟單促單和簽約動作四個環節。每個環節都包括很多關鍵情境，需要置業顧問有成熟的“話術”來應對，今天我們要說的是銷售房產開場白話術。
銷售房產開場白話術——建立起客戶的”喜好“
客戶首次進入銷售樓，位于一個陌生的環境，其內心的心理肯定是略微緊張和產生戒備。置業顧問的第一步就是消除客戶的戒備情緒，建立起顧問對自己的信任和喜好。 置業顧問在溝通的第一階段首要目的不是促成交易，而是應該集中在如下的兩個方面：第一是讓客戶感到一個受歡迎的氛圍；第二就是給客戶一個深刻的印象，讓客戶留下對這個置業顧問專業性強和售樓處高檔服務質量的感知。總而言之，就是建立起客戶的“喜好”。能否建立起喜好直接決定銷售成功與否，《影響力》一書將“喜好”列為銷售成功的六大秘笈之一。
銷售房產開場白話術——建立喜好兩大方法：贊美和關聯。
成熟的置業顧問通常會用“歡迎來到我們售樓處，我是你的置業顧問，我叫XXX。既然來到這里就是我們有緣分，你買不買都沒有
關系，我先給您介紹一下。”等話術來化解客戶的戒備心理，之后再慢慢建立喜好。建立喜好主要有兩大方法：贊美和關聯。
銷售房產開場白話術——如何贊美（業務員贊美客戶的方法）
贊美是銷售過程中最常用的話術，多數置業顧問都用過，但只有少數善于觀察、博學多識的人贊美客戶起到相當功效。原因在于贊美的“三個同心圓”理論。 贊美像打靶，三個同心圓，最外圈的贊美“外表”，到第二圈的贊美“成就于性格”，第三圈則是贊美“潛力（連本人都為察覺的潛能）”。一般置業顧問只能打中最外圈的“外表”，贊美客戶“您的這個項墜很漂亮”。能打中第二圈的，就已難得。至于第三圈的靶心，則需要個人的觀察能力和知識儲備。
有位銷售員曾經在售樓處碰到一組客戶，年輕媽媽帶著一個兩歲小女孩來買房，溝通過程中，談判陷入僵局。這時，銷售人員注意到這個可愛小女孩說了句：“您女兒的耳朵長的特別號，耳高于眉，少年得志，相學上叫‘成名耳’，很多影視明星都具備這樣的耳朵。”這位媽媽聽了非常高興，說：“是嗎？我女兒確實早慧，兩歲就能背上百個英語單詞。”圍繞這個女兒，距離一下拉近了許多，結果很順利成交了。 還有一位昆明的置業顧問有次接待到一位姓“寸（Cuan）”的客戶，他說了句：“哦，姓Cuan，您這個姓祖上可是云南正中的貴族。以前實際是爨，但字太復雜了。宋朝以后就漢化成寸字。你還能念對，實在難得。”結果可以想象，這個客戶不但自己成交，還給這位博學的置業顧問帶來了很多客戶。
以上兩個案例額都屬于典型的贊美到客戶的“潛能”，效果自然非凡。
銷售房產開場白話術——如何關聯
除眾所周知的贊美之外，建立喜好的常用辦法就是“找關聯”“找同類”，如同學、同姓、同鄉、同時等，盡量找一些相同的東西 。有時為了尋找關聯，“編故事”也是常用的話術。 “哦，我不是。我不認識他。” “看來真是英雄所見略同。你們是同行，眼光就是獨特。你們看中的這個戶型是我們這最暢銷的。” 為自己構思故事是銷售顧問的一個習慣，講一個故事，可以贏得客戶的信任和喜好。
