華閱文章網1.物業管理案例分析
陳某買下吳江某小區內的一套房子。該房產所在樓配有電梯，但從陳某搬入居住后電梯一直不能使用，處于關閉狀態，為此，陳某多次與物業公司交涉，物業公司認為開通電梯屬于正常要求，但是由于業主簽字沒有達到三分之一，電梯的維修費用和運行費用分攤處理得不到解決，因而不能開通。于是，陳某告到法院，要求物業公司立即開通電梯，并確保電梯正常運行。經審理，法院判決支持了陳某的訴訟請求。首先，根據**《物業管理條例》第四十七條：“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作”。由此可見，物業管理的保安職能被我國的相關行政法規定位為“協助”，物業管理企業本身并不能獨立承載轄區內的安全防范工作。因此，保安代替不了警察，業主只能通過與物管企業約定更優質化的服務來增加安全系數，而決不能將物業管理理想化成保險柜。其次，物業管理合同是一種委托服務合同，不同于保管合同。物業管理中安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務，是一種廣義上的社會安全。保安不是保鏢，只要盡到善良管理者的普通注意義務即可，不能要求其保障區域內所有的人身和財產安全。而保管合同則不同，它是對特定財產的監管，它要求管理者履行較大的注意義務。再次，從物業管理費的構成來看，業主交納的保安費用與其要求換取的安全服務水平差距太大，顯失公平。根據民法的公平原則和權利義務對等原則，業主不能憑借交納微薄的保安費而要求物業管理企業提供天衣無縫的安全防范服務。
2.找一篇關于物業管理的案例分析
業主何時開始承擔物業服務費？
發布時間：2010-3-2 9:10:42 點擊：66 次
案情：
我是某小區的業主，開發商交付房屋比預售合同約定的交房期限推遲3個月。我去辦理交房手續時，開發商要求將遲延交房的違約金用于抵扣我應交納的物業服務費，由物業服務公司開具收費發票，我也同意了。但我拿到物業服務公司收費發票時發現，物業服務公司是按照合同約定的交房日期收取我物業服務費的。我認為物業服務費應從實際交房日算，而不能按照預售合同約定的交房日期算。但物業公司認為我應該從預售合同約定的交房日支付物業服務費。請問：我該何時開始承擔物業服務費？
律師解答：
依據《物業管理條例》相關規定，結合你的咨詢問題，答復如下：
一、業主應該從實際接收房屋之次日起開始承擔物業服務費。
二、物業服務公司要求你按照預售合同約定的交房日交納物業服務費沒有法律依據。你可以就此事和物業公司進行協商，若無法協商一致的，可以向人民調解委員會申請調解或直接向人民法院起訴，要求物業服務公司退回多收的物業服務費。
原因分析：
《物業管理條例》第42條第1款規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。物業服務費是物業管理服務企業在為業主提供公共區域的物業管理與服務時，按照物業服務合同的約定收取的費用。也就是說，物業服務費交付的主體是業主。《物業管理條例》第7條規定，按時交納物業服務費用是業主必須履行的義務。《物業管理條例》第42條第2款規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。也就是說，物業在未實際交付給買受人占有之前的物業服務費應由建設單位（房產開發商）交納，實際交付后應由業主買受人交納。因為在物業未交付前物業服務企業為建設單位提供了物業服務，建設單位在享受了服務同時必須承擔相應的義務即交納物業服務費。依此類推，買受人在接收物業后，享受了物業服務企業的服務，應承擔物業服務費用。
結合咨詢問題來看，房產開發商遲廷交房，屬于違約，應承擔違約責任。開發商要求用遲延交房違約金為業主抵扣物業服務費，業主對此予以同意，物業服務企業也為業主開具物業服務收費票據。該行為可以認定為業主、開發商、物業管理服務公司三方一致同意，以開發商應付給業主的遲延交房違約金作為業主應交納的物業服務費。但在交房前該物業實際仍然由建設單位（開發商）占有，因此在交房前物業服務費不應由購房人承擔。此外需要說明的是，物業服務費一般是以月為單位交納的，因此，實際生活中，一般是以購房者實際收房之次月開始交納物業管理服務費。
法律依據：
《物業管理條例》
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
深度分析：
開發商在買賣合同中約定的交房日期，是業主和開發商之間關于交房的約定，能否實際履行，要看開發商能否按時交房。物業服務費是業主在享受物業服務之時，交納給物業服務企業的費用。業主在沒有接收房屋之前不可能享受物業服務的，因此也就不存在交費問題。
僅供參考！！更多案例見中國物業管理協會網
3.關于一個物業管理案例分析
分析：
第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時 維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 后人發生爭執，小明、小超即用身邊的水泥片打小強，證明該頂樓有水泥片，物業管理公 司日常在巡查的過程中，發現水泥片在樓頂，是存在小孩嬉戲打鬧的隱患的，物業公司未能
及時清理導致第三者人身受到損失，應該承擔責任，其責任的大小，應取決于《物業管理協 議》。
其次，監護人應當承擔賠償責任。
法律條例參考：
第六條 從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。
因第三人侵權導致損害結果發生的，由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。安全保障義務人承擔責任后，可以向第三人追償。賠償權利人起訴安全保障義務人的，應當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。
第七條 對未成年人依法負有教育、管理、保護義務的學校、幼兒園或者其他教育機構，未盡職責范圍內的相關義務致使未成年人遭受人身損害，或者未成年人致他人人身損害的，應當承擔與其過錯相應的賠償責任。
第三人侵權致未成年人遭受人身損害的，應當承擔賠償責任。學校、幼兒園等教育機構有過錯的，應當承擔相應的補充賠償責任。
4.物業管理案例分析~幫忙~
簡單來說 ，主要責任在陳某，物業是次要責任，兩者都要賠償。下面幾個案例相信對樓主有所啟發。
高空拋物行為往往是一人所為，但誰是肇事者，卻是此類案件最普遍、最棘手，也是最易引發爭端的問題。拋物者難以找到，受害一方無奈中對樓內眾多居民包括物業公司提起訴訟，在我國已不是一兩單了。在我國，由于高空拋物多人被起訴這樣的案件已有判罰的先例，其中最有代表性的就有三例。
煙灰缸案
2000年5月10日夜，市民郝某路過學田灣正街65和67號樓下時，一只從天而降的煙灰缸將其當場砸昏。
判決結果：一審法院判決24戶居民中的22戶共同分擔16萬余元的賠償責任。
點評：有嫌疑，一起擔責
瓷片案
2007年1月，一名女士抱著女嬰經過廣州市荔灣區芳村一幢樓下時，一塊由高空拋落的瓷片打中毛太太懷中的女嬰。事后，受害方以共同危險行為為由，將該幢樓18戶人家告上法院，索賠5萬多元。
判決結果：法院認為，扔瓷片行為不是18戶人共同的，因此不算實施共同侵害，應屬于普通侵權，應找到具體侵權者由其賠償。但由于證據不足、找不到扔瓷片的人，故法院不支持原告方的訴訟請求。
點評：法院不支持索賠
玻璃案
2006年5月31日晚，深圳向南小學學生小宇經過一幢名叫“好來居”的高層居民樓時，被樓上掉下的一塊方形玻璃砸死。小宇的父母遂將好來居二層以上73家住戶及物業公司告上法庭，要求賠償70多萬元。
判決結果：一審法院認為，沒有證據證明73家居民有過錯行為，但物業公司有管理疏忽行為，因此判決物業公司承擔30%的賠償責任，73家居民不承擔賠償責任。
點評：誰沒管好，誰擔責
5.物業管理案例分析題
1、物業環境管理早期介入方面就是為了日后物業環境管理能走上正軌。早期介入的要點可以從規劃設計、配套設施以及日常環境保護三個方面著手。具體的請參照參考資料的鏈接。
2、建筑面積100萬平方米的住宅小區，必須要實行物業管理招投標。根據“建設部關于印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知（建住房[2003]130號）<a href=" " target="_blank"> </a>；”的文件精神，凡是在2003年9月1日后的物業都得按照此辦法執行，有地方規定的按地方規定執行。
3、投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
6.物業服務案例分析
我個人認為，物業付次要責任，龔老太太應付主要責任。
物業應承擔相應比例的賠償責任，應該在30%到40%之間比較合理。首先物業公司承擔公共設施公共設備的日常運行和維護，應保證樓道燈的完好率（根據合同約定），樓道燈損壞后應及時修理和更換，故由于物業公司的維修維護不到位，造成的人身財產損失應負有賠償責任。
其次，物業公司的維修維護不到位和龔老太太的摔傷有一定的關系，但不是全部原因，也就是說，龔老太太摔傷不是樓道燈不亮的必然結果，樓道燈不亮不是造成龔老太太摔傷的唯一原因，老人上下樓自己應該有注意安全的責任，不慎摔傷自己應負有主要責任。
7.物業管理案例分析題
我當做再考一次物業管理實務。案例4：物業公司只承擔最多20%的責任，理由是物業公司未盡到部分管理義務，根據民法通則、侵權責任法規定，5歲的孩子是沒有行為能力的人，其監護人沒有管理好孩子應當負主要責任。
案例：6：由于物業公司沒有做好安全防護措施，沒有警示牌，物業公司應當承擔全部侵權責任。
案例7：價格法規定，此收費沒有經過當地物價局批準是非法收費，如果經過當地物價局批準同意收費所得除去必要的交通設施維修費、車管員工資外全部納入專項維修資金賬戶是建設部專項維修資金管理暫行辦法規定的。
案例9：物業公司沒有責任，是樓上業主侵權，根據物業管理條例、合同法規定物業公司可以起訴該業主繳納物業費和滯納金。
案例10：（一）物業公司立即整改，（二）物業公司提請開發商盡快修復，（三）提請當地公安、街道辦進行綜合治理。
案例11：沒有責任，根據最高法院的司法解釋，物業服務企業不能確保單位、個人的人身、財產受到不法侵害的義務。
案例12：物業公司做法不合理、不合法，因為在物業費的測算中已經包括空調電費，物業公司出于節能的考慮可以制定合理的運行方案，我贊同業戶的觀點，物業公司不得在另行收費，業戶提出自行加裝空調是不合理的行為，破壞了外立面和造成大廈整體用電的不平衡。
案例17：業主的說法正確，大堂的面積已經分攤，屬于業主的共同財產，物業公司出租共有部分應當經過開發商或業主大會同意，收益除去必要的開支外，納入專項維修資金。建設部專項維修資金管理暫行辦法規定。
案例18：此說法不對，受益8戶不能代表整幢其他業主沒有受益，應當是經過業委會同意由整幢業主分攤維修費用。法律依據同上。
以上代表我個人觀點，有不妥處請同行提出寶貴意見！給我評分。
8.物業案例分析
必須要交因為老夫妻長期不住并不代表出讓了房子的產權物業費是業主從開發商處交房以后就必須開始交的跟你住不住沒有關系雖然你沒有住并不代表你沒有享受到物業的日常服務物業管理費包括了物業員工的工資 衛生管理 安全管理 水電等工程管理等等比如公共衛生小區物業對公共區域包括樓道等地方每天的清掃這些工作都是在做的安全管理比如你的家里面的財產在這么長的一段時間里面物業公司守護小區的安全也是有一定功勞的公攤水電費用和你同一梯的鄰居日常行走樓梯間都要是享受電梯享受樓道燈的物業都準時代繳不能收沒住就不交，如果不交的話物業也不替你交到時候停電，你回來的時候暗摸摸的。
導致摔倒還是什么的誰來負責不過可以酌情考慮老夫妻確實長期沒有來住可以考慮公攤水電及物業費減半收取。