華閱文章網1.物業管理14個案例分析
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物業管理14個案例分析
物業管理14個案例分析提要：業主對管理服務質量缺乏了解怎么辦？高層樓宇的設備大多安裝在地下或天臺，業主對管理處為維護設施正常運行所付出的艱辛勞動，缺乏真切體驗和直觀感受
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物業管理14個案例分析
1、業主不肯交維修基金怎么辦？
隨著《廣東省物業管理條例》和《廣州市物業管理辦法》的出臺，對物業管理維修基金的收取及管理辦法作了明確規定，但有些樓盤是**年10月1日以前核發《房地產預售許可證》的，而管理公司沒有向業主收取維修基金。新的物業管理公司接手后，要求新收樓業主按規定收取維修基金，新業主為此感到"不可理喻"：以前一直沒有收取維修基金，發展商售樓時也沒有說有這么一筆費用，為什么以前的業主不用交而我要交呢？這對于我們新業主來說是不公平的。除非所有業主都交這筆費用，否則我是不會交的。
業主的這一說法其實也有理，由于法規出臺較晚，出臺后有些公司又不執行，導致這個物業的維修基金一直都沒收，新的管理公司要收這筆費用，本也無可厚非，但并不能根本解決該物業和維修基金狀況。要徹底解決這一問題，必須要建立專門的維修基金帳戶，由房管局監督，按規定制訂一個收取計劃，專項收取，專項使用，并始終保持透明度，消除業主對維修基金的收取和使用不合理的疑慮。49
2.找一篇關于物業管理的案例分析
業主何時開始承擔物業服務費？
發布時間：2010-3-2 9:10:42 點擊：66 次
案情：
我是某小區的業主，開發商交付房屋比預售合同約定的交房期限推遲3個月。我去辦理交房手續時，開發商要求將遲延交房的違約金用于抵扣我應交納的物業服務費，由物業服務公司開具收費發票，我也同意了。但我拿到物業服務公司收費發票時發現，物業服務公司是按照合同約定的交房日期收取我物業服務費的。我認為物業服務費應從實際交房日算，而不能按照預售合同約定的交房日期算。但物業公司認為我應該從預售合同約定的交房日支付物業服務費。請問：我該何時開始承擔物業服務費？
律師解答：
依據《物業管理條例》相關規定，結合你的咨詢問題，答復如下：
一、業主應該從實際接收房屋之次日起開始承擔物業服務費。
二、物業服務公司要求你按照預售合同約定的交房日交納物業服務費沒有法律依據。你可以就此事和物業公司進行協商，若無法協商一致的，可以向人民調解委員會申請調解或直接向人民法院起訴，要求物業服務公司退回多收的物業服務費。
原因分析：
《物業管理條例》第42條第1款規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。物業服務費是物業管理服務企業在為業主提供公共區域的物業管理與服務時，按照物業服務合同的約定收取的費用。也就是說，物業服務費交付的主體是業主。《物業管理條例》第7條規定，按時交納物業服務費用是業主必須履行的義務。《物業管理條例》第42條第2款規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。也就是說，物業在未實際交付給買受人占有之前的物業服務費應由建設單位（房產開發商）交納，實際交付后應由業主買受人交納。因為在物業未交付前物業服務企業為建設單位提供了物業服務，建設單位在享受了服務同時必須承擔相應的義務即交納物業服務費。依此類推，買受人在接收物業后，享受了物業服務企業的服務，應承擔物業服務費用。
結合咨詢問題來看，房產開發商遲廷交房，屬于違約，應承擔違約責任。開發商要求用遲延交房違約金為業主抵扣物業服務費，業主對此予以同意，物業服務企業也為業主開具物業服務收費票據。該行為可以認定為業主、開發商、物業管理服務公司三方一致同意，以開發商應付給業主的遲延交房違約金作為業主應交納的物業服務費。但在交房前該物業實際仍然由建設單位（開發商）占有，因此在交房前物業服務費不應由購房人承擔。此外需要說明的是，物業服務費一般是以月為單位交納的，因此，實際生活中，一般是以購房者實際收房之次月開始交納物業管理服務費。
法律依據：
《物業管理條例》
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
深度分析：
開發商在買賣合同中約定的交房日期，是業主和開發商之間關于交房的約定，能否實際履行，要看開發商能否按時交房。物業服務費是業主在享受物業服務之時，交納給物業服務企業的費用。業主在沒有接收房屋之前不可能享受物業服務的，因此也就不存在交費問題。
僅供參考！！更多案例見中國物業管理協會網
3.物業管理案例分析
隨著社會經濟的發展和人民生活水平的不斷提高，房地產成為人們經常提及的話語，由此而衍生的物業管理也成為人們生活中至關重要的元素。
然而，隨著一棟棟住宅樓的拔地而起和生活社區的日益增多，各種物業糾紛也不可避免地產生著，并且隨著各種法律法規的日益完善和人們維權意識的不斷提高，這類糾紛呈上升趨勢。如何解決房地產公司、物業公司、業主之間接連不斷出現的矛盾和糾紛，物業管理公司如何更好地維護業主和自身的權利，更好地服務于地產商和業主，已成為人們關注的焦點。
毋庸置疑，由于物業管理公司所屬行業的服務性和特殊地位，使其在一系列糾紛中始終處于“風暴眼”地位。業主與物業管理公司、地產商與物業管理公司、行政主管部門與物業管理公司、業主委員會與物業管理公司的矛盾糾紛，都或多或少地將物業管理公司牽扯進來。
作為物業管理企業如何正確運用法律法規，維護業主權益，規避企業風險，化解物業管理糾紛和矛盾，推動行業健康發展，創建和諧社會，成為物業管理公司迫切需要解決的問題。 正是基于以上原因，筆者結合多年的從業經驗，在工作之余擷取了大量物業管理方面的糾紛案例，并咨詢了相關的法律專家，本著嚴謹負責的態度編寫了這本書。
本書精選了近年來全國各地發生的物業糾紛案例，并對各案例進行了詳細的法理分析，指出了解決類似糾紛的法規依據。同時本書還收錄了國家及有關部委相繼出臺的《物業管理條例》、《物業管理服務收費管理辦法》、《前期物業管理招投標（暫行）辦法》、《業主大會議事規則》、《物業管理企業資質管理辦法》、《關于物業管理服務明碼標價的規定》、《前期物業管理服務合同（示范文本）》、《業主臨時公約（示范文本）》等八個物業管理方面的法律法規。
本書的編寫注重實用，貼近生活。它不是單純理論方面的說教，也不盡是冰冷嚴肅的行政性規定的匯編，它所收案例具體實在，法理分析通俗易懂，以帶有普遍意義的物業糾紛案例為基礎，融知識性、實用性與工具性為一體。
無論您是一位物業管理人員，還是一位購房業主，都會對您的工作、生活帶來一定的幫助，書中的一些相關的法律法規也一定會成為您的工具與助手。 由于時間及水平所限，書中難免存在謬誤，還望業內人士批評指正。
該書在編寫過程中，部分物業管理糾紛案例參考、借鑒了有關媒體的報道和資料，但由于時間已久、信息缺失等原因，未能夠與有關案例的作者取得聯系，望作者看到該書后與我們聯系，以便寄送稿酬。 第一編 業主、物業公司之糾紛 跳樓自殺者砸壞轎車責任誰負？ 私裝監視器引發爭議 業主狀告房管局行政不作為 業委會應規范自己的行為 業主被打傷物業是否擔責？ 業主委員會無權收取投標押金 夜半雞叫“叫”聲擾人物管部門出手治理 三年未交暖氣費遭起訴居民抗議“強行供暖”房管局不履職被判違法 業主拖欠物業費不合理 不承認物業管理拒交小區停車費 物業員工法庭討尊嚴打人業主同意給賠償 業委會可否追索欠交的物業費？ 業委會不合法被800名業主“炒掉” 業委會指責物業“貪污”被判侵權 醉漢小區內被撞死物業公司賠償22萬 物業合同到期后順延不交物業費屬于違約 小狗咬傷兒童責任由誰承擔？ 第二編 前期物業管理之糾紛 以簽到方式與業主簽合同不合法 水管噪音大業主狀告開發商 自家閣樓為何“縮水”？ 開發商拒交房屋違約 房屋質量不達標業主反訴開發商 化糞池炸傷男童開發商賠償14萬 開發商有權承諾物管的內容嗎？ 物業費收得低就不保安全？ 先簽協議再驗房開發商被判違約 這筆物管費到底該誰交？ 業主磕破頭開發商賠償 業主被竊開發商賠償 建設單位出售人防工程違法 手持房產證難進自家門 第三編 物業管理服務之糾紛 女業主命喪豪宅物管擔責 物業公司無作為業主有權炒魷魚 居委會狀告物業侵權勝訴 小區道上停車引發民事糾紛 外出猝死算不算工傷？ 車在車棚被盜物業拒擔責 空置房要交物業費 業主被害物管是否該擔責？ 電梯間內接連發生劫案小區物業該不該擔責？ 接到業主家中的報警信號可以破門人室嗎？ 物業鎖住消防器材違法 保安客串水暖工水漫業主家 未簽訂物業合同拒交物業費行嗎？ 樓上空調漏水物業檢測有誤同賠償 大學生宿舍內丟失電腦狀告學校敗訴 物業停車管理有疏漏丟車業主可否獲賠？ 宣傳欄釀禍是否屬于不可抗力 未經業主同意擅自對外供暖業主委員會一審告贏物業公司 小區內丟車物業究竟負什么責任 護欄扎傷兒童物業公司賠償 炒掉物業就能一了百了？ 裝誰的電話業主自主選擇 業主一年丟失17輛摩托車物業公司賠償50%損失 小區發生“命案”誰擔責？ 住戶電話被掐斷各有說法難解決 大樓起火房客跳樓致殘誰來賠？ 停電“制裁”居民物業敗訴 家中被淹業主獲賠 燒壞業主電器物業公司“埋單” 車庫水淹奔馳車物業賠償86萬元 業主車位被占物業公司當賠 物業公司替“肇事煙花”賠償 物業公司移交管理權應規范 業主電動車被盜保安公司應否擔責？ 物業擅自漲價業主拒絕交納法院當庭判決收費不應亂加 兒童溺水物業賠錢 業主滑倒受傷物業賠八千 車未放車棚丟了白丟車主向物管索賠敗訴 代收費糾紛暴露物管難題 小區物業。
4.關于一個物業管理案例分析
分析：
第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時 維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 后人發生爭執，小明、小超即用身邊的水泥片打小強，證明該頂樓有水泥片，物業管理公 司日常在巡查的過程中，發現水泥片在樓頂，是存在小孩嬉戲打鬧的隱患的，物業公司未能
及時清理導致第三者人身受到損失，應該承擔責任，其責任的大小，應取決于《物業管理協 議》。
其次，監護人應當承擔賠償責任。
法律條例參考：
第六條 從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。
因第三人侵權導致損害結果發生的，由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。安全保障義務人承擔責任后，可以向第三人追償。賠償權利人起訴安全保障義務人的，應當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。
第七條 對未成年人依法負有教育、管理、保護義務的學校、幼兒園或者其他教育機構，未盡職責范圍內的相關義務致使未成年人遭受人身損害，或者未成年人致他人人身損害的，應當承擔與其過錯相應的賠償責任。
第三人侵權致未成年人遭受人身損害的，應當承擔賠償責任。學校、幼兒園等教育機構有過錯的，應當承擔相應的補充賠償責任。
5.物業管理案例分析~幫忙~
簡單來說 ，主要責任在陳某，物業是次要責任，兩者都要賠償。下面幾個案例相信對樓主有所啟發。
高空拋物行為往往是一人所為，但誰是肇事者，卻是此類案件最普遍、最棘手，也是最易引發爭端的問題。拋物者難以找到，受害一方無奈中對樓內眾多居民包括物業公司提起訴訟，在我國已不是一兩單了。在我國，由于高空拋物多人被起訴這樣的案件已有判罰的先例，其中最有代表性的就有三例。
煙灰缸案
2000年5月10日夜，市民郝某路過學田灣正街65和67號樓下時，一只從天而降的煙灰缸將其當場砸昏。
判決結果：一審法院判決24戶居民中的22戶共同分擔16萬余元的賠償責任。
點評：有嫌疑，一起擔責
瓷片案
2007年1月，一名女士抱著女嬰經過廣州市荔灣區芳村一幢樓下時，一塊由高空拋落的瓷片打中毛太太懷中的女嬰。事后，受害方以共同危險行為為由，將該幢樓18戶人家告上法院，索賠5萬多元。
判決結果：法院認為，扔瓷片行為不是18戶人共同的，因此不算實施共同侵害，應屬于普通侵權，應找到具體侵權者由其賠償。但由于證據不足、找不到扔瓷片的人，故法院不支持原告方的訴訟請求。
點評：法院不支持索賠
玻璃案
2006年5月31日晚，深圳向南小學學生小宇經過一幢名叫“好來居”的高層居民樓時，被樓上掉下的一塊方形玻璃砸死。小宇的父母遂將好來居二層以上73家住戶及物業公司告上法庭，要求賠償70多萬元。
判決結果：一審法院認為，沒有證據證明73家居民有過錯行為，但物業公司有管理疏忽行為，因此判決物業公司承擔30%的賠償責任，73家居民不承擔賠償責任。
點評：誰沒管好，誰擔責
6.關于一個物業管理案例分析
1、根據《物業管理條例》的相關規定樓頂平臺屬于公共部分，理應由物業公司監管，樓頂的門沒有加鎖，造成小朋友進入而后發生小玲頭部被砸傷的事故，物業公司具有一定的責任（第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。）；2、小朋友的家長也對于小朋友的監管有失誤（未成年人保護法第十條 父母或者其他監護人應當創造良好、和睦的家庭環境，依法履行對未成年人的監護職責和撫養義務）；3、本人認為小超的家長說的比較有道理，可以從以上2方面主張權利，協商不成可起訴至當地人民法院。
7.有關物業管理糾紛案件的案例分析（內容詳細一點）
被告：史先生、達女士（本所委托人）
承辦律師：牛公慶、張由
爭議焦點：物業公司是否具有訴訟主體資格
案情簡介：
史先生、達女士夫婦系上海市杏山路某弄某號902、901室的戶主。901室與902室為同單元相鄰的兩套房子，為了把兩套房子合成一套使用，在兩套房子門外的走廊處安裝了一道防盜門。上海SZ物業管理有限公司系該小區的物業管理公司，該公司認為史先生、達女士夫婦的行為構成非法占有，造成公共妨礙，將兩夫婦訴至上海市普陀區人民法院。
雙方主要觀點：
原告方認為：
史先生、達女士開始裝修購置的房屋時，與原告簽訂了一份《二次裝修管理協議書》，按協議約定，兩被告不得在公用部位安裝防盜門。兩被告的行為違反了合同約定，且造成了公共妨礙。
我方認為：
一、依照《上海市居住物業管理條例》的規定，由于業主違法物業使用規定，影響到相鄰關系，業主委員會或者相關業主、使用人可以向人民法院提起訴訟。原告作為物業管理公司，不具有本案的訴訟主體資格，沒有起訴權。
二、被告安裝的防盜門并非公共走廊，而是901、902兩套房子之間的共用走廊，由于901、902兩套房子是一戶人家購買，走廊也實際上是由一戶人家使用，對大樓內其它業主沒有任何影響。此觀點也已得到大樓內的其他業主書面同意，并作為證據向法庭提供。
三、被告與原告簽訂的《二次裝修管理協議書》是一份委托合同，根據《合同法》相關條例，委托合同隨時可以解除。被告當庭向原告出具了《解除合同通知書》。
訴訟結果：
對于原告沒有訴訟主體資格這樣一個明顯的事實，一審案件的承辦法官以“辦過三百多個案子，都是這樣判的”為理由，不予采信，判決原告勝訴。我所律師為維護法律的尊嚴和正義，向上海市第二中級法院上訴，二中院以同樣的理由駁回了上訴。我方即向二中院申請再審。再審中，法官認為一審二審對于原告具有主體資格的確認是錯誤的，但是為了維護法院的名譽，建議我方撤訴，并親自至委托人家中通知，可以安裝防盜門。后上海市高院出臺司法解釋，明確了物業公司在業主違法物業使用規定產生的糾紛中不具有訴訟主體資格。
法律意義：
在上海市高院的司法解釋尚未出臺前，我所律師通過正確理解《上海市居住物業管理條例》的精神，通過不懈努力，為委托人爭取到了合法權利。
8.物業案例分析
必須要交
因為老夫妻長期不住并不代表出讓了房子的產權
物業費是業主從開發商處交房以后就必須開始交的
跟你住不住沒有關系
雖然你沒有住
并不代表你沒有享受到物業的日常服務
物業管理費包括了物業員工的工資 衛生管理 安全管理 水電等工程管理等等
比如
公共衛生
小區物業對公共區域包括樓道等地方每天的清掃這些工作都是在做的
安全管理
比如你的家里面的財產在這么長的一段時間里面物業公司守護小區的安全也是有一定功勞的
公攤水電費用
和你同一梯的鄰居日常行走樓梯間都要是享受電梯享受樓道燈的
物業都準時代繳
不能收沒住就不交，如果不交的話物業也不替你交
到時候停電，你回來的時候暗摸摸的。導致摔倒還是什么的誰來負責
不過可以酌情考慮老夫妻確實長期沒有來住
可以考慮公攤水電及物業費減半收取
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